千呼万唤始出来！经过长时间的酝酿，2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

纲要的亮点颇多，明源君对文件进行了仔细研读，摘选出其中与房地产相关的内容与大家分享，并进行解读。

明源君认为，作为地产人，不管如何仔细的研读这份纲要都不为过。因为粤港澳大湾区以0.6%的国土面积创造了中国12.4%的GDP，是目前中国经济实力最强、开放程度最高和最具创新活力的区域之一。到2030年，这一区域的GDP将达4.6万亿美元，居全球所有湾区之首！

来源：CEIC、香港立法会

注：粤港澳大湾区数据截至2017年底，其他地区数据截至2016年

数据显示，2018年粤港澳大湾区9城的商品住宅成交总金额超过1万亿元，土地成交建面4600万平米，土地成交出让金接近3000亿元。早几年前大湾区就已成为各大房企抢占的高地。

2018年粤港澳大湾区九城商品住宅供求情况（来源：世联行）

粤港澳大湾区的机会很多，竞争也很激烈，读懂这份纲要，有助于你家房企找到属于自己的机会。下面，是明源君对纲要的解读，主要包括7大机会和1项注意（其中，蓝字为报告原文，黑字为解读）。

01

城际客运公交化运营后

1小时通达圈

都是买房和拿地的好地方

构筑大湾区快速交通网络。以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达。编制粤港澳大湾区城际（铁路）建设规划，完善大湾区铁路骨干网络，加快城际铁路建设，有序规划珠三角主要城市的城市轨道交通项目。

推进大湾区城际客运公交化运营，推广“一票式”联程和“一卡通”服务。构建现代货运物流体系，加快发展铁水、公铁、空铁、江河海联运和“一单制”联运服务。

解读：

人类文明的发展，主要不是靠人脑的进化，而是通过社会化合作的不断创新和突破，带来生产力的大爆发。城市里面，人口密度高，让知识更容易传播，人们更容易分工合作与协同。

互联网时代的社会结构是网状的，不过，目前，大湾区内很多区域配套要么不完善，交通不便；要么还算完善，但票价太贵。比如，现在深圳到广州的时间也不长，但成本实在太高。

因此，现有情况下，买不起深圳、广州房子的人也就没办法“住在别处”。一些本可以开发的土地，价值没有得到应有的发挥。

未来，推进公交化运营以后，一是频次会更高，二是票价会更便宜。

比如，之前很多在深圳工作的人，跑到东莞去买房，每天通勤很痛苦，但是随着未来深圳地铁线延伸到东莞，问题就将迎刃而解。

将来，一小时可通达的范围内都可以成为刚需客群的购房地，这些地方的价值洼地，也是房企可以布局的好去处，就看谁快了。

02

湾区的发展也将带动飞地发展

而且飞地的规模还会继续扩大

完善大湾区至泛珠三角区域其他省区的交通网络，深化区域合作，有序发展“飞地经济”，促进泛珠三角区域要素流动和产业转移，形成梯度发展、分工合理、优势互补的产业协作体系。

解读：

粤港澳大湾区的发展一定会带动湾区周边城市的发展。比如，经过多年的努力，目前已成功探索出深度飞地发展模式的深汕特别合作区。

相对楼宇林立、拥挤的深圳，深汕几乎是一块空地，可以充满无限美好的想象。按照计划，深圳将在深汕投入数千亿元进行基础设施、公共配套和主导产业的打造，并用高铁、高速等快速交通与深圳实现半个小时的空间接驳。目前，深汕合作区位列汕尾市七个区的第二名。

而未来，众多产业还将由深圳等高能城市向周边城市转移，仅仅一个深汕合作区肯定是不够的。诸如河源等承接电子信息产业加工&组装，精密机械制造全产业链等7大产业转移的城市很有希望成为下一个经济飞地。可提前研究布局。

03

特色城镇到特大镇

是巨大的升级机会

充分发挥珠三角九市特色城镇数量多、体量大的优势，培育一批具有特色优势的魅力城镇，完善市政基础设施和公共服务设施，发展特色产业，传承传统文化，形成优化区域发展格局的重要支撑。建设智慧小镇，开展智能技术应用试验，推动体制机制创新，探索未来城市发展模式。加快推进特大镇行政管理体制改革，在降低行政成本和提升行政效率的基础上不断拓展特大镇功能。

解读：

从城市的视角，雄安新区是贯彻“美丽中国”发展理念的试验场。但除此之外还有其他很多模式。比如，在现有的框架下做城市运营。湾区的特色城镇建设、运营，无疑是一个很好的试验场。

当然，做城镇运营，探索未来城市发展模式，前期投入会比较多、时间比较长，但随着整个湾区的发展，后期也可以坐享所有红利。

再说，赚快钱的时代已经越来越少了，各房企都已在向城市运营商转变，从一个小城镇做起，既能积攒经验，风险还可控。

更加重要的是，特大镇是可以升级为市的。国家发改委在《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》就提出，在特色小城镇建设过程中，要深入推进强镇扩权，赋予镇区人口10万以上的特大镇县级管理职能和权限，推动具备条件的特大镇有序设市。对房企，还有比推动城市升级更大的机会吗？

04

各城市产业分工明确以后

对房企布局更有指导意义

提升国家新型工业化产业示范基地发展水平，以珠海、佛山为龙头建设珠江西岸先进装备制造产业带，以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。

区域发展更加协调，分工合理、功能互补、错位发展的城市群发展格局基本确立……

解读：

❶ 第一是业态的布局

如今,由于产城分离,钟摆城市使得人们上下班通勤时间漫长,不仅影响效率而且还制造了大量的污染;与此同时,产城分离也造成了产业空心化、睡城等诸多问题。而产城融合是解决上述问题的良方。产业地产，一直大有机会。目前,前50强房企已经有45家进入产业地产。

过去，很多相邻城市的产业重合度较高，不仅使得产业聚集度不够高，还很容易造成产能过剩，发展产业地产难上加难。

而根据《纲要》，大湾区各区域要分工合理、功能互补、错位发展，对各城市的产业定位十分清晰。想要在这一领域有所作为的房企，可以根据自身能力，或整合产业资源，或自己亲自上阵（投资智能机器人等），更好地规划产业地产的发展路径。

❷ 第二是城市的布局

根据错位发展的要求，湾区内，不同城市的相同产业，处于弱势地位的，将会被强势方吞并整合，房企在投资拿地做分析时，要特别注意，在某个城市有优势的产业在整个湾区是不是处于最有优势的地位，否则它将不再像以前一样能支撑你的结论——根据东京都等超大城市的经验，在离市中心相同距离的情况下，有优势产业的区域，房价会是没有产业区域的2倍。

05

湾区内可开发的土地已不多

擅长城市更新和运营的房企

将在未来的竞争中占得先机

加强分类指导，合理划定功能分区，优化空间布局，促进城乡集约发展。提高城乡基础设施一体化水平，因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村，加强配套设施建设，改善城乡人居环境。

绿色发展，保护生态。大力推进生态文明建设，树立绿色发展理念，坚持节约资源和保护环境的基本国策，实行最严格的生态环境保护制度，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式，为居民提供良好生态环境，促进大湾区可持续发展。

解读：

土地开发强度的国际警戒线一般为30%，目前超过警戒线有深圳、东莞、佛山、珠海，其中深圳土地开发强度已超55%，东莞业已接近50%；佛山、珠海大致在30-35%左右；中山、广州也已接近临界线……

为了摆脱空间的限制，超用地指标限定的深圳早已通过填海、旧改等多管齐下进行突破。早在2017年，根据恒大披露的信息，其在深圳已经拥有32个旧改项目，全部项目开发后总货值约6000亿元！纲要出台之后，大湾区内城市更新将加快，迎来新一波机会。

我国在改革开放之后，各地进行了几轮旧改，大规模、快速地城市更新，采取的基本上是推倒重建的方式，这种方式虽然能使城市空间职能结构、城市环境等得到一些改善，但也会破坏城市肌理和文脉，导致城市特色丧失，造成千城一面。目前，已经逐步往有机更新的方向转变。对于拥有强大金融能力或运营能力的城市运营商来说，这是个大机会。即便是中小企业，只要你的运营能力足够强，也能得到金融支持（比如资产证券化等），赢得发展机会。

07

湾区内的房企

融资将更顺畅

逐步扩大大湾区内人民币跨境使用规模和范围。大湾区内的银行机构可按照相关规定开展跨境人民币拆借、人民币即远期外汇交易业务以及与人民币相关衍生品业务、理财产品交叉代理销售业务。大湾区内的企业可按规定跨境发行人民币债券。扩大香港与内地居民和机构进行跨境投资的空间，稳步扩大两地居民投资对方金融产品的渠道。

解读：

很多房企老总都告诉明源君，对房企来说，只要在发展和快速扩张，就永远都是缺钱的。一旦遇到信贷收紧，就是很要命的事，比如去年。

一些房企在境内融资不畅的时候，会选择发行美元债融资。可是，一来现在美元债的成本也不低了，二者还面临较大的汇率风险，毕竟你赚的是人民币。

如果大湾区内的房企可以跨境发行人民币债券的话，既可以拓宽融资渠道，又可以规避掉汇率风险，可谓美哉！

当然，明源君从这份文件里看到的，不仅仅是机会，还有注意事项或者说是警告：

不要触碰生态红线

否则后果会很严重

实施重要生态系统保护和修复重大工程，构建生态廊道和生物多样性保护网络，提升生态系统质量和稳定性。划定并严守生态保护红线，强化自然生态空间用途管制。加强珠三角周边山地、丘陵及森林生态系统保护，建设北部连绵山体森林生态屏障。加强海岸线保护与管控，强化岸线资源保护和自然属性维护，建立健全海岸线动态监测机制。强化近岸海域生态系统保护与修复，开展水生生物增殖放流，推进重要海洋自然保护区及水产种质资源保护区建设与管理。推进“蓝色海湾”整治行动、保护沿海红树林，建设沿海生态带。加强粤港澳生态环境保护合作，共同改善生态环境系统。加强湿地保护修复，全面保护区域内国际和国家重要湿地，开展滨海湿地跨境联合保护。

解读：

纲要明确指出“牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，像对待生命一样对待生态环境，实行最严格的生态环境保护制度。”

早在去年初，国家海洋局就公布了13条具体措施，将围填海问题的管控措施上升到“史上最严”。十一省市违规围填海项目被叫停、收归国有或拆除。相关项目方，还要负责生态修复。

而根据《纲要》的指导思想，大湾区对环保的要求会比其他地方更加严格。想在大湾区有所作为的房企，需要特别注意项目与自然生态的和谐，填海的项目要特别谨慎。否则，一不小心可能让你赔了夫人又折兵，那就亏大发了。

小结

粤港澳大湾区具备成为世界级湾区诸多有利条件，一直以来，之所以与世界一流湾存在较大差距，是因为整个大湾区发展缺乏国家层面的统筹协调，导致湾区内合作不足、协调不够，同质竞争、市场分割、各自为政现象较为严重，无法拧成一股发展的合力。现在，随着《纲要》的印发，各种细则的落地，其必将形成一股合力。今后，粤港澳大湾区不仅将成为带动我国经济发展新增长极，还将是我国改革开放40周年之后对外开放的新门户。能够在其中有所作为的房企，必然能够获得很好的发展……（作者：明源地产研究院执行主编 艾振强）

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