广东省2009年推进实施“三旧”改造为契机，十余年来，东莞也朝着2020年完成“三旧”改造土地面积30万亩的目标迈进，并结合自身特色相继创新出台了若干政策，从探索推进全市城市更新工作管理机制的改革转变，到创新取消村企合作改造模式，再到创设单一主体挂牌招商实施机制等，系列重磅新政策出台也打开了东莞存量土地更新改造的新局面。

东莞划定的240余个城中村更新改造项目，更是吸引了众多前期服务商和金融机构的广泛关注，争相涌入布局以期掘金炙手可热的改造市场，但东莞独特的政策体系和创新的旧改模式也让很多市场主体的介入进展缓慢，甚至望而却步。

今天笔者便给大家梳理一下，东莞城市更新的前期工作流程以及需要注意哪些关键节点，助力大家项目的加速推进。

当中包含：现状建筑情况分析、相关规划条件分析、项目定位及发展方向、用地规划及开发量预测、公配设施规划及用地贡献、城市设计方案模拟等。

对于市场进入东莞城市更新项目来说，第一件事便是对项目的前期调研，这是房企接触一个旧改项目最基础需要了解的东西。其中对于现状建设情况分析以及用地规划及开发量预测至关重要，这关乎到后续拆补方案的制定以及成本管控和税务管控。

东莞更新单元划定，深度介于深圳计划立项和专项规划，对于项目功能、用地面积、规划面积等，基本确定。

需要注意的是方案编制主体是由镇政府或街道办事处进行编制。其中规模要求单元面积150亩-500亩（市区、石龙的单元面积可以适当降低），政府主导、工改工、限制公益性改造等不受面积限制。

核查和确认不动产权益不仅仅是保障了改造主体的合法权益，也避免了后期开展工作时不必要的一些麻烦。

核查与确认几个关键要点便是房屋权属人是否为集体经济组织成员，依法登记的土地使用权人与房屋所有权人数量以及未依法登记的实际使用人。未依法登记的房屋是否符合历史遗留条件和是否有转让协议。

征询意愿决定了改造是否可以顺利进行。以及后续需要满足的集体需求和钉子户数量等因素。

征询拆除范围内全部不动产权人更新意愿需要权益土地面积与权益人数均达到90%以上。同意实现包括了土地与房屋纳入更新的范围以及改造模式。需要开展的会议有股东（代表）大会以及党政班子联席会审议。

拆迁补偿方案是集体与房企最关注的点之一，拆补方案的设定决定村集体的配合程度以及房企最后拿到土地成本的最关键的因素。

拆补方案是由镇政府（街道）组织拟定的，政府下属单位机构通过对土地、房屋现状条件资产评估以及规划条件资产评估，价高者，计入挂牌底价。集体经济组织通过与政府协商、委托机构资产评估、再通过集体民主表决，确认补偿标准。其中民主表决需要80%以上权益人书面同意方可纳入拆补方案。

城市更新项目不是房企与权属人之间的博弈，还包括政府与集体等多方之间的协商。利益分配是否平衡是项目是否能活得多方支持的关键。

利益分配需要注意的是，房企是否符合项目挂牌招商公告的约定，对政府无偿移交公配设施的用量与用地的面积。是否能给当地贡献一定的人才用房与引入产业，对当地能否起到环境改善作用，有无综合整治工程。在拆补方案内对集体组织的物业保障有多少，货币补偿有多少。东莞的单一主体挂牌招商采用竞价方式，也就是所谓的价高者得，保障政府土地出让的收益。

编辑挂牌招商方案是前期工作中最关键的一步，也是决定项目能不能上平台找到心仪的服务商。

方案内容包括了更新单元概况、更新单元现状、更新单元划定、挂牌招商条件、挂牌招商的可行性分析以及报名资格等。需要注意的方面有报批招引方案时，500亩以下可由镇政府（街道）进行审批，500亩以上需要市政府审批。方案需要通过集体股东（代表）大会进行集体决议。而服务的有效期一般为两年，实际村改可以延长至三年。