当前位置: 首页 > 新闻资讯 > 行业新闻 > 详细内容

3万亿旧改,广州的大变局

广东装配式建筑分会     2020-12-29     2822

广州旧改从年头热到了年尾。


12月21日,海珠石溪城市更新项目最终确定广东佳红地产为合作企业,改造范围约为100多万平方米,投资总金额约177亿元,规划建设268米超高层塔楼,通4条地铁。
所谓佳红,背后就是大家熟悉的佳兆业和地产小白的红八方集团。

图片

石溪牌坊


之前大家就都知道,佳兆业是必然选择了,所以,都在意料之中。

300多条村、500多平方公里、3万亿(根据已知数据估算),广州未来10年旧改计划几乎拆掉半座城,渐渐给人迟暮之感的广州,在旧改上再出爆发出以前敢闯敢干的冲劲。

广州这个千年商都,因旧改而迎来前所未有的变局。



挥别旧广州,迎来新广州

曾经引领全国的广州,已经在竞争中落后一步了。

后起之秀的深圳已经超越了广州,后面的杭州、重庆也在虎视眈眈,广州一线城市地位岌岌可危。房叔在和外地的一些投资人聊起广州的时候,他们很困惑,身为一线城市,广州为何有破败、没落之感?

房叔想,这也许和广州有大量城中村存在有关。

它们的存在,能提供便宜的租金,临近城市中心的住所,让打工人在城市中心也有了栖身之所,让广州有了更多物美价廉的城中村美食,让广州有了打工人友好城市的称号。但同时,也让广州成了城中村之城,广州的市容市貌没有北京上海的光鲜亮丽,城中村的存在,也禁锢了广州城区的大片土地,束缚了广州空间的开拓以及城市的发展。

图片

广州都市感还需要进一步提升  by:网图 侵删

但城中村存在的另一面是,广州市容市貌有很大的提升空间,城中村的改造,其实蕴含庞大商机,改造需要投入的几万亿,足以推动整个广州经济的再上台阶。

在过去,广州看起来安于打工人友好城市的称号;现在,广州看起来更喜欢旧改所带来的城市容貌的提升,以及因此爆发的庞大经济推动力。

因此,未来10年广州旧改力度空前绝后,广州加入旧改的村大道300多条、面积500平方公里、总投资超3万亿,广州会被拆掉半座城,换来的是一座新的广州城,一座更加现代化、更加摩登的大都市。

有人担忧,大规模的旧改,会让广州陷入所有行业为租金打工下场,房价、租金的上升,可能让广州和深圳一样,导致越来越多公司外迁。


变局,总会带来各种各样的变化,如何让受变化影响的人群、企业少受冲击,最好都有预案。




旧改项目是真香

 
广州旧改最先影响的,是房企。

广州单价前五的地王中,三块是在今年成交的。开发商对宅地特别是中心城区靓地的热情还是很高的。但是一看地王面积和总价,房叔就笑了,那真的是毫无疑问的蚊型地。越秀南广州地王,占地不到0.85万平方米,总价约24亿;天河奥体地王,占地面积5万,总价48亿;新港东路地王,1.7万平方米,总价约47亿。

这些地王的面积加起来,还不到石溪改造范围的十分之一。

图片
海珠创新湾位置示意图,石溪是重要的一个环节

过去广州一手房成交面积越来越少,从高峰时候的1200万平方米,跌到后来的800万-900万平方米,并不是广州的购买力不行了,实在是供应太少了。一手房供应少,主要就是土地供应少,像去年广州出让的土地才500多万平方米,住宅地块还不到一半。并且,这些宅地大部分都还是增城和南沙的,天河、越秀、海珠这些核心区域更是少得可怜。

广州最新一轮旧城改造一出,这些问题就都解决了,旧改中的很多村,都是巨无霸,广州淘宝第一村的里仁洞旧改,总建设量400多万平方米;康乐村、鹭江村总改造范围300多万平方米……过去广州一年出让的土地,也就是两三条村的体量。

在广州的计划里,未来10年旧改的村接近400条,500多平方公里,也就是说,广州有将近十分之一的地方,都要加入旧改行列。

图片

过去苦于无地可拿,房企只有在招拍挂上和别人拼刺刀,地价高也要拿,总不能没米下锅。现在不同了,那么多村,那么多地。规模较小的房企,拿下一条村都足够开发好几年了;对于大房企来说,能多拿自然要多拿,要想扩大在广州的规模,必须得拿旧改地块。

更重要的是,旧改造富神话之下,村民对于旧改的接受度很高,加上旧改新规,一般旧改项目都能很快签约、动工,少了以前的那种拆了多年都拆不动的风险,房企参与旧改的积极性高了很多。

所以,越来越多的房企活跃在旧改项目上,佳兆业、保利、富力、合生、新世界……未来,广州地王出现的频率会低很多了。
 


老城区也有更多房选了
 
房叔相信大家都有这样一个感觉,看数据广州的房价好像涨得不多,但到楼盘一看,都涨上天了,例如天河的刚需楼盘,年中的时候单价还4.5万元起,年底升到4.9万元起了,几个月时间涨了10%。

造成这种落差的,是因为广州外围区域相对低价的一手房越来越多,拉低了整体均价。

核心区的房子,有钱都不一定有货。

海珠有创新湾几个新盘,房子供应已经算不错了,天河就只有东部的保利天汇、金地天河峯睿等寥寥几个楼盘,越秀和天河情况差不多。

图片
保利天悦小区内部图

造成这种情况的原因很简单,就是核心区没地了,没地自然没房,那有什么空中楼阁。

现在,核心区的地又有了,并且还有大把。广州10年的旧改计划里,天河涉及的村有25条,海珠区6条,越秀也有6条。别看它们的数量不多,可是抵不住它们规模大呀,康乐村、鹭江村都300多万平方米了,那得有多少新增的房子?大家都熟悉的琶洲村,改造面积75万平方米,改造后的保利天悦有近千套商品房源,如果按照这样的比例来计算,康乐村、鹭江村就有差不多4000套。

核心区旧改项目不只是规模大,政府还要它们优先改造,2023年底之前,广州中心6区在推进的城中村改造合计61条,外围5区仅有22条。

当核心区旧改项目的商品房不断推出,将会改变整个广州商品住宅的供应格局,核心区和外围区的供应比例会发生改变,核心区的占比会大幅提高。


 
诞生下一个黄埔
 
广州楼市今年最热的两个区,一个是南沙,一个是黄埔,前者的成交套数全市第二,后者第三。别看黄埔今年成交套数第三,但已经接近1.6万套,比起去年的1万套出头,多了六成,更是前年0.5万套的三倍多。

南沙今年楼市的热是意料之中的,深圳、东莞限购越来越紧,南沙则刚好限购松绑,在系列政策利好的推动下,深圳、东莞以及其他大湾区城市的买家多了很多。黄埔的热,则有一点点意料之外,外来的买家没有明显增多,还是广州的为主,之所以成交能增加这么多,其中一个原因就是黄埔旧改之后有钱人多了,或者说知道自己有钱的人多了,大家敢于买买买了。

图片

拆字一响,黄金万两


广州的旧改,特别是核心城区的旧改,将会催生一大批几百万级甚至千万级别的富豪,虽然现在不是直接给钱而是回迁,但这些人很多本来就有钱,并且知道自己会更有钱,加上回迁也要等一段时间,相信不少会像黄埔的旧改村民一样,先买套商品房再说。

这些人集中选哪些片区的房子,那些片区肯定就会旺起来。
 


房价大涨无可避免
 
广州房价一直是一线城市的洼地,其中一个原因就是城中村的压制。城中村收留了很多白领,买房的需求没那么迫切,降低了城市需求;在很多有稀缺资源的地方就有城中村,形成高端盘和城中村混住的局面,让同片区内房价受到打压。

过去珠江新城临江猎德一带是一个例子,现在海珠创新湾也是一个例子,因为石溪、沥滘等城中村的存在,片区内的一线江景楼盘虽然定位很高,不过不少单位的价格不到10万,在广州算不上顶豪。

图片
石溪旧改旁边就是新开盘的时代大家、中海观澜府

旧改,从大的角度来说,改变广州农村围城的印象,会极大提升城市形象,提升城市居住品质;从小的角度来说,让一些有稀缺资源的片区少了硬伤,提升地块价值;从鱼珠旧改后片区大受欢迎的情况来看,旧改还增强了买家对片区发展前景的信心……
这些改变,又是和房价挂钩的。

猎德改造后,珠江新城豪宅片区的气质更加明显了,天銮开盘5万-6万,旁边的凯旋新世界涨到9万多,一年后,侨鑫汇悦台上市,一开盘的价格就超过了10万;琶洲改造后,保利天悦将整个海珠东部的从刚需片区提升到了豪宅片区。

不仅如此,旧改楼盘房子,现在成了广州最抢手,也是房价上升最快的二手房。
12月初,珠江新城的天銮,一套二手公寓单位以近4000万的总价成交,加上税费等,买家承受的价格是16.1万元/平方米,创下广州公寓单价最高纪录;11月底,保利天悦一套二手房的成交单价超过了12万元。

图片

广州最贵的公寓天銮就是猎德的旧改项目


旧改和城中村,形成了鲜明反差。

这也容易理解,核心区旧改项目大部分地段好,有些还有江景,它们用于出售的商品房价格肯定比较高;此外,核心区旧改项目商品房供应比例增加,还会让广州房价数据出现快速上升,和其它一线城市之间的差距会缩小。

房叔判断,只有等到那些安置房可以大批量出售时,房价才会平稳甚至有所回落。
 
万亿级别的投入,将彻底改变广州的市容市貌,在光鲜亮丽的CBD里,种满鲜花和绿化的高端住宅区旁,不再出现低矮、阴暗的城市伤疤,其它一线城市谈论广州之时,不再带有城市看待农村的优越。广州这个千年商都,终将换发都市的现代和摩登感。
 

 

你对广州旧改怎么样看?会提升广州城市形象吗?


020-2209 3641 1602970120@qq.com 留言咨询 在线咨询
 

首 页 关于协会 政策法规 新闻资讯 技术与产品推介 专家库 资料下载 会员服务 联系我们

导航
×