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行业关注丨广州积极稳步推进城中村改造

广东装配式建筑分会     2024-01-09     197

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广州速度


一年新开工12个城中村改造项目


在握手楼之间仰望高楼林立,城与乡的边界仅是眼前的“一线天”距离。城中的村,村外的城,一街之隔便是两个全然不同的世界。广州是中心城区存在大量城中村的一线城市,城中村改造是广州打破城乡二元结构的关键一招。


今年,广州市城中村改造迈出了更大步伐:自年初首批城中村改造项目开工活动以来,全市新批复文冲东、庙头村、湖中村等城中村改造项目13个,里仁洞村、车陂村、火村二期等改造项目先后取得新进展,2023年共有12个城中村改造项目迎来新开工。审批加速度助力开工按下“快捷键”,广州城中村改造换道提速冲刺新目标。


城市更新是拉动经济增长的关键引擎。在房地产行业经历结构性调整的当下,有效拉动投资、扩大内需,促进相关上下游领域实现增长。


今年4月,中共中央政治局召开会议指出,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造;7月,国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。搭乘国家鼓励政策的“快车道”,2023年广州城中村改造全面提速,并以提质增效为长远目标,力促审批快、开工快、交付快,对改造项目实施全周期管理。


回顾今年,广州坚持“拆、治、兴”的改造理念,同时结合自身特点因城施策,积极探索城中村改造新模式,以新理念新方式加大政策创新,力争率先落地城中村改造新政策,全面构建城中村改造“工具包”,全速稳步推进各批复、开工项目,在政策法规、改造模式、工作机制等方面均实现了新的突破,从而以更加科学精准的决策为改造项目提质增效。


面对新一轮城中村改造,广州拿出了一线城市应有的担当作为,迅速响应国家对城中村改造的工作部署,一方面积极探索可复制推广的改造路径,另一方面也统筹好新旧模式,积极稳妥推进项目实践,灵活落地“一村一策”机制,力争为全国超大特大城市城中村改造贡献广州智慧!


广州力度



释放资金乘数效应,撬动社会资本


速度的背后是力度的支撑,广州誓要啃下城中村改造这块“硬骨头”,高位推动各项工作落地实施,突出了强政府统筹、强政策支持、强资金保障三大特色。不仅在以往基础上“更上一层楼”,同时也在中央政策支持下,加快落地相关政策红利,增强对城中村改造项目的保障力度。


政府统筹,优化顶层设计。今年,广州市自上而下倾力推动城中村改造,成立了以市委、市政府主要领导担任总指挥的市城中村改造建设指挥部,指挥部办公室设立在广州市住房和城乡建设局。指挥部建立健全三级协调机制,各区分别成立二级指挥部,设置若干工作专班,建立起市区两级有效运行的工作机制,不断为城中村改造工作提质增效。


政策统领,完善方法体系。近日,《广州市城中村改造条例》正式面向社会征询意见,这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作,也是全国首个即将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。


事实上,自2009年启动“三旧”改造以来,广州不断强化城市更新制度设计,从最初的“1个规章+3个实施办法”,进而丰富为今天的“1+N+X”政策体系:即1个总体纲领;N项配套政策,如土地管理、产业发展、资金支持、保障房筹集、安置房建设、历史文化保护等方面的政策供给;出台多个落实文件,包括工作方案、工作指引、实施细则等。


多方融资,拉动有效投资。钱从哪来?如何破解融资难问题是城中村改造能否顺利推进的关键。周期长、投入大、回报慢等问题一直是摆在改造主体面前的难关,特别是拆迁补偿、安置房建设和配套设施建设需要大量资金,仅靠财政难以满足资金需求。


今年,在国家大力支持城中村改造的利好环境下,广州紧抓政策红利期着力拓宽融资渠道,一方面积极争取国家层面对广州城中村改造在融资优惠政策、中央预算内资金、地方政府专项债券、专项借款、政策性开发性金融工具等领域的支持;另一方面,大胆创新酝酿成立广州城中村改造基金,吸引更多社会资本参与改造,破解城中村改造资金瓶颈。


城中村改造是综合性、复杂性的民生工程,广州始终坚持系统思维,将“有形的手”与“无形的手”结合起来,在制度设计、政策优惠和融资保障等方面多管齐下,为城中村改造工作落地见效保驾护航。


广州温度



人人住有宜居的“城中家”


盘活低效用地,打造城市名片。城中村改造是城市环境品质的一场质变。一片片低矮的村屋摇身一变成为现代城市新风景,发生在空间里的奇迹带动城市实现能级跃升。广州城中村改造不仅助推了天河北、珠江新城、琶洲等重点功能区开发建设,也供应了一批批舒适宜居的居住社区。


 当前,在《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》指引下,广州充分分析研判新一轮城中村改造趋势、特点,研究起草了积极稳步推进城中村改造推动高质量发展的实施意见,力求通过推动城中村改造实现公共服务均等化、全覆盖,以解决社会资源不平衡、不充分问题。


拥有800多年历史的文冲村,有着众多历史悠久的明清古建筑,其中以陆氏大宗祠和文冲碉楼等最为知名。该村改造项目以原地修缮和迁移建设的方式建成约1万平方米古建筑群落——广州幸福里,打造集广绣、醒狮、曲艺、龙舟、武术等于一体的多功能文化阵地,重现昔日文冲廻龙市旧街的繁华。不仅如此,目前文冲村改造已累计交付复建安置房4000余套,配套中小学、消防站、文化站等也已完工并交付使用。


一直以来,广州城中村改造注重公益优先原则,在项目改造时序上明确要求优先建设民生类、公益类项目,坚持改善民生的正向优化,让新社区自我“造血”,为本地居民留住乡愁。广州城中村改造以更大力度保障民生:规划新建村民安置房23万套,公建配套384万平方米,保护修缮文物古迹和历史建筑489处,通过发挥改造的“木桶效应”,加快实现城市公共服务均等化。


结合国家最新政策文件,广州今年也在政策中更加凸显城中村改造的社会效益。如在新制定的“三旧”改造实施办法中,特别增加了历史文化遗产保护、绿色发展、绿化保护等专项条款;在城中村改造条例中明确改造要立足于增进社会公共利益等。对照住建部最新要求,接下来,广州还将以拆除新建、拆整结合和整治提升三种方式,对全市城中村进行分类改造,优化人居环境、补足基础设施短板。


 作为多年的人口净流入城市,城中村的开放包容是广州城市精神的时代注脚,它既是时代的产物,也将与时俱进释放出新的潜能。当前,国家力推保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造“三大工程”,未来的城中村改造也将承担起更多社会功能,特别是住房保障功能,提供人人住有宜居的“城中家”,为广州持久保持人口红利作出贡献。

2023年广州城市更新成绩单



数据

旧村

截至11月,新批复旧村改造项目13个、用地面积476公顷,新开工旧村12个项目。


旧厂

截至11月,新批复旧厂改造项目36个、用地面积102公顷。新开工旧厂项目6个。23家企业通过微改造取得用地批复,盘活土地1135亩。


旧城

持续推动老旧小区改造提档升级,2023年老旧小区开工121个项目、完工47个项目,惠及30.4万人。新开工旧城混合改造项目2个。

全市城中村改造后平均节地率达48%,绿地率由5%提高到30%,建筑密度由62%降低到28%。


2024年广州城市更新重点任务



数据

重点推进广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造,实现首期项目开工建设。


实施200个以上老旧小区改造,有序推进老旧小区成片连片高质量品质提升示范区建设。


推进50多个旧厂“工改工”微改造项目,打造产业集群。

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破题“改造难” 广州勇当先


谋定后动,推动新一轮城中村改造开好局起好步


苟日新,日日新,又日新。实施城市更新行动永远没有休止符。唯其求新,城市面貌才得以随时代更替;唯其求变,人民对美好生活的向往方能实现。


放眼全国,作为开展城中村改造较早的城市,广州在步履不停的更新行动中蓄势赋能。从早期对“三旧”改造的探索,到以点带面实施连片有机更新,广州持续探索城中村改造新思路、新模式、新路径,创新构建符合自身实际的方法论体系。


钱从哪来?地怎么征?产业怎么升级?人怎么安置?这一系列问题要在城中村改造中寻得答案,要求广州以更大的勇气和智慧破题改造中的痛点、难点。今年,国家层面陆续释放支持城中村改造利好消息,以新一轮城中村改造为契机,广州坚持系统思维,创新工作机制、改造模式,出台系列政策指引,让“有效市场+有为政府”指挥棒奏响新的改造进行曲。


谋定而后动,破题新一轮城中村改造,广州力求动则必快、动则必成!


新思路


优化前期开发,保障改造顺利推进


今年来,国家陆续发布支持超大特大城市积极稳步推进城中村改造的政策组合拳,广州城中村改造迎来前所未有的机遇,由此进入了新的阶段。在延续以往“三旧”改造的政策基础上,广州新一轮城中村改造紧密结合国家最新政策精神,以突出公益性、实施“依法征收,净地出让”模式,强统筹强保障为基本特征。


一直以来,广州市城中村改造有着鲜明的市场化底色:村集体通过公开方式选取合作企业进行改造,由合作企业负责拆迁、安置和开发建设。市场机制在资源配置中发挥了决定性作用,在一定时期内取得了较好成效。


随着宏观经济形势变化,特别是当下房地产行业经历结构性调整,仅依靠以往社会力量和市场化手段难以打通城中村改造工作堵点。根据《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,城中村改造坚持“依法征收,净地出让”,在坚持发挥市场决定性作用的同时,力求更好发挥政府统筹作用。


与原有改造模式相比,新一轮城中村改造将充分发挥政府的统筹协调力量,在土地出让前处理好产权、补偿安置等经济法律关系,完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。“依法征收,净地出让”可有效解决拆迁难、周期长等问题,保障项目顺利如期推进,村民早日得到安置。


近期,《广州市城中村改造条例》公开征询意见,在首条立法目的中便明确,条例制定为了满足公共利益需要,推进和规范城中村改造……新一轮城中村改造的特点是更加突出公益性,以城中村改造为着力点,着力改善人民群众基本居住条件、补齐城市治理短板,促进产业转型升级,建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。


针对当前城中村改造工作新趋势,目前,广州正在制定多项相关配套政策,已在6个方面形成政策供给:包括土地管理、产业发展、资金支持、保障房筹集、安置房建设、历史文化保护等。同时,相关部门出台了“依法征收、净地出让”新模式工作指引、发展保障性租赁住房指引文件、优化城中村改造审批流程等文件,全面保障城中村改造的社会公益性。


从过去的合作改造模式,到“依法征收,净地出让”改造模式,今后,城中村改造将在“有效市场”的基础上,更多体现“有为政府”的保障作用,举广州全市之力推动改造如期顺利推进,民生项目得到根本保障。


新模式


实行净地出让,高效推动连片提升


当前,广州城中村改造工作正处在提速增效的关键阶段,2023年,广州市政府工作报告首次在城市更新领域提出四大重点片区连片提升的改造新模式,包括广州火车站片区、新中轴海珠片区、环五山创新策源区、罗冲围片区等。接下来,上述片区将率先推动“依法征收,净地出让”新改造做法,打造新模式样板项目。


鉴于新一轮城中村改造的新特点,广州市不断加强政府统筹力度,建立了以市委、市政府主要领导担任总指挥的市城中村改造建设指挥部,建立健全三级协调机制,四大重点片区分别成立了指挥部。广州进一步探索政府与市场联合推动改造新模式,明确以“指挥部+公司”的推进方式,让“有形的手”与“无形的手”紧紧相握。


其中,市级指挥部主要负责出台政策,优化审批流程,稳步推进后续实施进度等;区级指挥部负责统筹区属部门、街道等单位,开展征地拆迁等工作;改造主体组织项目公司负责筹集建设资金,编制建设工程方案及后续建设工作。


今年上半年,广州市初步确定四大重点片区改造主体推动“指挥部+公司”模式落地,通过区域统筹和成片开发,将过去单一城中村改造的“小平衡”变为片区综合改造的“大平衡”,以丰补歉、以肥补瘦,充分发挥重点片区“引擎”作用,探索支撑城中村改造新模式。


目前,四大重点片区已基本完成启动区前期工作,相继开展基础数据调查和改造方案审核工作,同步申请政策性资金支持,多渠道筹集改造资金。


为进一步加快推进四大重点片区项目建设,接下来,广州将参照白云机场三期扩建工程模式推进上述片区启动改造。广州市住房和城乡建设局相关负责人介绍,机场三期征拆安置工程高位推动“指挥部+公司”模式,形成市区紧密联动各司其职的强大合力。该模式紧抓“立项、资金、用地”三大核心要素,把征地拆迁、安置房、公建配套设施等建设内容梳理成项目清单,按照基本建设程序,采取联审决策和联合审批方式加速项目落地,形成“动则必快、动则必成”的工作态势。


新一轮城中村改造不再是单一的市场行为,而是一股自上而下的经济发展驱动力量,即在一定区域、特定领域,以特定方式精准施策、高效投放资金,为稳投资、稳增长作出积极贡献。当前,面临新一轮城中村改造的重大机遇,身经百战的广州如何做好新旧衔接,是过渡时期需要走好的关键一步。


新路径



统筹多项政策,注入多种资源


里仁洞、火村、文冲东……今年,广州市迎来多个项目开工,市场化机制继续发挥重要作用。另一边,白云区罗冲围、越秀区火车站片区等重点片区陆续编制完成改造方案并启动前期数据摸查,通过采取“指挥部+公司”的改造新模式,由政府统筹推动片区连片提升。


当前,广州城中村改造兼具自上而下与自下而上的双重特色。城中村改造如何对标国务院和省委、省政府要求,探索符合未来发展趋势的广州城中村改造路径?广州精心设计了符合自身的新路径,加强顶层制度设计,在组织架构、人员保障与资金保障方面不断加注资源,进一步带动社会力量投身城中村改造工作中。


完善组织架构,专班实体运作。今年,广州市高位推动城中村改造工作,建立了一套完整高效的运作体系。广州组建了市城中村改造建设指挥部,并成立了工作专班,进行实体化运作,负责开展城中村改造建设有关督办、协调等工作,及时联络各区城中村改造建设指挥部。


一直以来,广州城中村改造工作受到市委、市政府高度重视,2009年即成立市“三旧”改造工作领导小组;2015年市城市更新工作领导小组成立,作为统筹全市更新改造工作的议事协调机构,各区也相应成立区城市更新工作领导小组。今年,市城中村改造建设指挥部和工作专班与各级指挥部将以更完善的管理架构和人员保障齐力推动该项工作走深走实。


解决资金难题,摆脱路径依赖。在新旧动能转换之中,解决新一轮城中村改造“钱从哪来”的问题,方可为改造工作按下“启动键”。接下来,广州将积极贯彻国务院指导文件精神,更加强调对城中村改造的资金支持和风险管控。


在资金支持方面,今年,国家、省、市先后释放鼓励支持政策,拓宽新一轮城中村改造融资途径。中央预算内资金、地方政府专项债券、城中村改造专项借款、城中村改造基金等多路资金汇流。目前,广州市正在积极争取首批专项借款等政策性资金。同时,也在加紧筹备城中村改造发展基金,将有效撬动更多社会资本参与城中村改造,拉动有效投资促进经济稳增长。


在项目管理方面,广州市将强化计划管理,纳入城中村改造年度计划的项目方能享受国家、省、市的优惠政策。项目的必要性、可行性在前期阶段将得到充分论证,确保落实“先谋后动,动则必快、动则必成”的要求。


站在城中村改造新的坐标体系中,广州坚持系统思维,持续探索新思路、新模式、新路径,只因城之大计惠及世代、关乎万家。如今,政策东风吹至,广州应时而动万事俱备,顺势而为不负大城担当!



相关



坚持以人为本 推进“三大工程”


近日,中央经济工作会议在京召开,会议再次提出要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”,将其列入到2024年全国经济工作重点任务中。结合“三大工程”工作任务,广州市已较早谋篇布局,持续筑牢民生安全底线,建设以人为本的韧性智慧城市。


“三大工程”是密不可分的整体,广州坚持以系统性思维谋划全局,结合城中村改造要求各项目配建一定比例保障性住房,鼓励将村民富余的安置房集中建设并长期租赁用作保障性租赁住房,让城中村改造更具有公益属性。


作为一座持续多年人口净流入城市,近年来,为更好解决广大新市民、青年群体住房问题,广州市不断加大住房保障力度,健全以公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系。根据广州市“十四五”时期住房保障规划,这一时期内广州预计供应保障性住房66万套(间),供应量居全国一线城市前列。


近年来,广州多措并举增加保障房筹集渠道,完善配套政策,引导各类市场主体参与筹集建设保障性租赁住房,稳定工薪收入群体住房预期。截至今年11月底,全市新开工(筹集)保障性租赁住房7.62万套、公租房5093套、共有产权住房777套,基本建成公租房4441套、共有产权住房4214套,发放住房租赁补贴18227户。


今年9月,在广州市城中村改造工作推进会上,广州安居集团正式成立,该公司是专门负责从事保障性住房投融资、建设和运营管理的市属功能性国有企业,将按照企业化管理、市场化运作、可持续发展原则,对标国内领先的全链条一体化大型安居产业集团。广州安居集团将积极拓宽保障性住房筹建渠道,通过城中村改造配建、存量房源整租运营、“工改租”“商改租”、产业园区配建、集体土地新建租赁住房、土地公开出让建设等多渠道筹建房源。


“三大工程”是综合性的民生工程,是广州践行“人民城市人民建,人民城市为人民”的重要内容。无论在城中村改造还是保障性住房建设方面,广州都充当着排头兵与领头羊的角色,没有一劳永逸的城市发展,回顾过去,实践的积累依然让广州深信,道阻且长行则将至!



问答



 新一轮城中村改造怎么改?


今年7月,《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(下称《指导意见》)印发,新一轮城中村改造的政策利好也在不断释放。钱从哪来?地怎么征?产业怎么升级?人怎么安置?针对以往诸多摆在面前的改造堵点、难点,未来将以何种新思路、新方式、新政策予以解决?


今年,广州以时不我待的紧迫感抓紧研究制定政策、寻找路径,结合国家最新政策精神,因地制宜落地相关政策,针对新一轮城中村改造特点精准施策。下面一起来看看广州的城中村改造新“战法”。

Q1

钱从哪来?

当前,城中村改造融资渠道进一步拓宽,国家相关扶持利好政策加紧研究出台,广州也在积极申报政策性资金,同时酝酿成立城中村改造基金。

    (1)中央预算资金:对符合改造的城中村项目,中央给予适当补助

    (2)地方政府专项债:将符合条件的城中村纳入地方政府专项债券支持范围

    (3)城中村改造专项借款:设立城中村改造专项借款

    (4)银行业金融机构贷款:商业银行融资贷款

    (5)城中村改造基金:设立城中村改造基金等

Q2

地怎么征?

依照《指导意见》,城中村改造将实施“依法征收,净地出让”模式。净地出让的土地必须是已经完成征收补偿、且拆除平整的,从而保障项目继续顺利按期推进。

Q3

城中村改造将有哪些方式?

城中村改造包括拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造方式。优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项。

Q4

新一轮城中村改造将突出哪些特色?

接下来,城中村改造工作将更加注重公益性,系统性。

公益性:明确城中村改造是为了满足公共利益需要,加强配套设施建设和改造后社会治理;将城中村改造与保障性住房建设相结合。

系统性:充分发挥“有效市场+有为政府”各自优势,鼓励由单一的城中村改造转变为成片连片改造提升。目前,广州正在推进四大重点片区改造,并以“指挥部+公司”模式统筹推进。

Q5

未来城中村改造的拆迁补偿标准依据什么?

今年2月,广州市印发了《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》(穗府办规〔2023〕3号),明确征收土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、青苗和其他地上附着物等补偿费用。对于国有土地上房屋征收的补偿标准,则适用《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(穗府规〔2021〕2号)有关规定。

来源:南方日报




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