一年新开工12个城中村改造项目

在握手楼之间仰望高楼林立，城与乡的边界仅是眼前的“一线天”距离。城中的村，村外的城，一街之隔便是两个全然不同的世界。广州是中心城区存在大量城中村的一线城市，城中村改造是广州打破城乡二元结构的关键一招。

今年，广州市城中村改造迈出了更大步伐：自年初首批城中村改造项目开工活动以来，全市新批复文冲东、庙头村、湖中村等城中村改造项目13个，里仁洞村、车陂村、火村二期等改造项目先后取得新进展，2023年共有12个城中村改造项目迎来新开工。审批加速度助力开工按下“快捷键”，广州城中村改造换道提速冲刺新目标。

城市更新是拉动经济增长的关键引擎。在房地产行业经历结构性调整的当下，有效拉动投资、扩大内需，促进相关上下游领域实现增长。

今年4月，中共中央政治局召开会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造；7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。搭乘国家鼓励政策的“快车道”，2023年广州城中村改造全面提速，并以提质增效为长远目标，力促审批快、开工快、交付快，对改造项目实施全周期管理。

回顾今年，广州坚持“拆、治、兴”的改造理念，同时结合自身特点因城施策，积极探索城中村改造新模式，以新理念新方式加大政策创新，力争率先落地城中村改造新政策，全面构建城中村改造“工具包”，全速稳步推进各批复、开工项目，在政策法规、改造模式、工作机制等方面均实现了新的突破，从而以更加科学精准的决策为改造项目提质增效。

面对新一轮城中村改造，广州拿出了一线城市应有的担当作为，迅速响应国家对城中村改造的工作部署，一方面积极探索可复制推广的改造路径，另一方面也统筹好新旧模式，积极稳妥推进项目实践，灵活落地“一村一策”机制，力争为全国超大特大城市城中村改造贡献广州智慧！

释放资金乘数效应，撬动社会资本

速度的背后是力度的支撑，广州誓要啃下城中村改造这块“硬骨头”，高位推动各项工作落地实施，突出了强政府统筹、强政策支持、强资金保障三大特色。不仅在以往基础上“更上一层楼”，同时也在中央政策支持下，加快落地相关政策红利，增强对城中村改造项目的保障力度。

政府统筹，优化顶层设计。今年，广州市自上而下倾力推动城中村改造，成立了以市委、市政府主要领导担任总指挥的市城中村改造建设指挥部，指挥部办公室设立在广州市住房和城乡建设局。指挥部建立健全三级协调机制，各区分别成立二级指挥部，设置若干工作专班，建立起市区两级有效运行的工作机制，不断为城中村改造工作提质增效。

政策统领，完善方法体系。近日，《广州市城中村改造条例》正式面向社会征询意见，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个即将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

事实上，自2009年启动“三旧”改造以来，广州不断强化城市更新制度设计，从最初的“1个规章+3个实施办法”，进而丰富为今天的“1+N+X”政策体系：即1个总体纲领；N项配套政策，如土地管理、产业发展、资金支持、保障房筹集、安置房建设、历史文化保护等方面的政策供给；出台多个落实文件，包括工作方案、工作指引、实施细则等。

多方融资，拉动有效投资。钱从哪来？如何破解融资难问题是城中村改造能否顺利推进的关键。周期长、投入大、回报慢等问题一直是摆在改造主体面前的难关，特别是拆迁补偿、安置房建设和配套设施建设需要大量资金，仅靠财政难以满足资金需求。

今年，在国家大力支持城中村改造的利好环境下，广州紧抓政策红利期着力拓宽融资渠道，一方面积极争取国家层面对广州城中村改造在融资优惠政策、中央预算内资金、地方政府专项债券、专项借款、政策性开发性金融工具等领域的支持；另一方面，大胆创新酝酿成立广州城中村改造基金，吸引更多社会资本参与改造，破解城中村改造资金瓶颈。

城中村改造是综合性、复杂性的民生工程，广州始终坚持系统思维，将“有形的手”与“无形的手”结合起来，在制度设计、政策优惠和融资保障等方面多管齐下，为城中村改造工作落地见效保驾护航。

人人住有宜居的“城中家”

盘活低效用地，打造城市名片。城中村改造是城市环境品质的一场质变。一片片低矮的村屋摇身一变成为现代城市新风景，发生在空间里的奇迹带动城市实现能级跃升。广州城中村改造不仅助推了天河北、珠江新城、琶洲等重点功能区开发建设，也供应了一批批舒适宜居的居住社区。

 当前，在《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》指引下，广州充分分析研判新一轮城中村改造趋势、特点，研究起草了积极稳步推进城中村改造推动高质量发展的实施意见，力求通过推动城中村改造实现公共服务均等化、全覆盖，以解决社会资源不平衡、不充分问题。

拥有800多年历史的文冲村，有着众多历史悠久的明清古建筑，其中以陆氏大宗祠和文冲碉楼等最为知名。该村改造项目以原地修缮和迁移建设的方式建成约1万平方米古建筑群落——广州幸福里，打造集广绣、醒狮、曲艺、龙舟、武术等于一体的多功能文化阵地，重现昔日文冲廻龙市旧街的繁华。不仅如此，目前文冲村改造已累计交付复建安置房4000余套，配套中小学、消防站、文化站等也已完工并交付使用。

一直以来，广州城中村改造注重公益优先原则，在项目改造时序上明确要求优先建设民生类、公益类项目，坚持改善民生的正向优化，让新社区自我“造血”，为本地居民留住乡愁。广州城中村改造以更大力度保障民生：规划新建村民安置房23万套，公建配套384万平方米，保护修缮文物古迹和历史建筑489处，通过发挥改造的“木桶效应”，加快实现城市公共服务均等化。

结合国家最新政策文件，广州今年也在政策中更加凸显城中村改造的社会效益。如在新制定的“三旧”改造实施办法中，特别增加了历史文化遗产保护、绿色发展、绿化保护等专项条款；在城中村改造条例中明确改造要立足于增进社会公共利益等。对照住建部最新要求，接下来，广州还将以拆除新建、拆整结合和整治提升三种方式，对全市城中村进行分类改造，优化人居环境、补足基础设施短板。

 作为多年的人口净流入城市，城中村的开放包容是广州城市精神的时代注脚，它既是时代的产物，也将与时俱进释放出新的潜能。当前，国家力推保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造“三大工程”，未来的城中村改造也将承担起更多社会功能，特别是住房保障功能，提供人人住有宜居的“城中家”，为广州持久保持人口红利作出贡献。

2023年广州城市更新成绩单

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2024年广州城市更新重点任务

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破题“改造难” 广州勇当先

优化前期开发，保障改造顺利推进

今年来，国家陆续发布支持超大特大城市积极稳步推进城中村改造的政策组合拳，广州城中村改造迎来前所未有的机遇，由此进入了新的阶段。在延续以往“三旧”改造的政策基础上，广州新一轮城中村改造紧密结合国家最新政策精神，以突出公益性、实施“依法征收，净地出让”模式，强统筹强保障为基本特征。

一直以来，广州市城中村改造有着鲜明的市场化底色：村集体通过公开方式选取合作企业进行改造，由合作企业负责拆迁、安置和开发建设。市场机制在资源配置中发挥了决定性作用，在一定时期内取得了较好成效。

随着宏观经济形势变化，特别是当下房地产行业经历结构性调整，仅依靠以往社会力量和市场化手段难以打通城中村改造工作堵点。根据《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造坚持“依法征收，净地出让”，在坚持发挥市场决定性作用的同时，力求更好发挥政府统筹作用。

与原有改造模式相比，新一轮城中村改造将充分发挥政府的统筹协调力量，在土地出让前处理好产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。“依法征收，净地出让”可有效解决拆迁难、周期长等问题，保障项目顺利如期推进，村民早日得到安置。

近期，《广州市城中村改造条例》公开征询意见，在首条立法目的中便明确，条例制定为了满足公共利益需要，推进和规范城中村改造……新一轮城中村改造的特点是更加突出公益性，以城中村改造为着力点，着力改善人民群众基本居住条件、补齐城市治理短板，促进产业转型升级，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。

针对当前城中村改造工作新趋势，目前，广州正在制定多项相关配套政策，已在6个方面形成政策供给：包括土地管理、产业发展、资金支持、保障房筹集、安置房建设、历史文化保护等。同时，相关部门出台了“依法征收、净地出让”新模式工作指引、发展保障性租赁住房指引文件、优化城中村改造审批流程等文件，全面保障城中村改造的社会公益性。

从过去的合作改造模式，到“依法征收，净地出让”改造模式，今后，城中村改造将在“有效市场”的基础上，更多体现“有为政府”的保障作用，举广州全市之力推动改造如期顺利推进，民生项目得到根本保障。

实行净地出让，高效推动连片提升

当前，广州城中村改造工作正处在提速增效的关键阶段，2023年，广州市政府工作报告首次在城市更新领域提出四大重点片区连片提升的改造新模式，包括广州火车站片区、新中轴海珠片区、环五山创新策源区、罗冲围片区等。接下来，上述片区将率先推动“依法征收，净地出让”新改造做法，打造新模式样板项目。

鉴于新一轮城中村改造的新特点，广州市不断加强政府统筹力度，建立了以市委、市政府主要领导担任总指挥的市城中村改造建设指挥部，建立健全三级协调机制，四大重点片区分别成立了指挥部。广州进一步探索政府与市场联合推动改造新模式，明确以“指挥部+公司”的推进方式，让“有形的手”与“无形的手”紧紧相握。

其中，市级指挥部主要负责出台政策，优化审批流程，稳步推进后续实施进度等；区级指挥部负责统筹区属部门、街道等单位，开展征地拆迁等工作；改造主体组织项目公司负责筹集建设资金，编制建设工程方案及后续建设工作。

今年上半年，广州市初步确定四大重点片区改造主体推动“指挥部+公司”模式落地，通过区域统筹和成片开发，将过去单一城中村改造的“小平衡”变为片区综合改造的“大平衡”，以丰补歉、以肥补瘦，充分发挥重点片区“引擎”作用，探索支撑城中村改造新模式。

目前，四大重点片区已基本完成启动区前期工作，相继开展基础数据调查和改造方案审核工作，同步申请政策性资金支持，多渠道筹集改造资金。

为进一步加快推进四大重点片区项目建设，接下来，广州将参照白云机场三期扩建工程模式推进上述片区启动改造。广州市住房和城乡建设局相关负责人介绍，机场三期征拆安置工程高位推动“指挥部+公司”模式，形成市区紧密联动各司其职的强大合力。该模式紧抓“立项、资金、用地”三大核心要素，把征地拆迁、安置房、公建配套设施等建设内容梳理成项目清单，按照基本建设程序，采取联审决策和联合审批方式加速项目落地，形成“动则必快、动则必成”的工作态势。

新一轮城中村改造不再是单一的市场行为，而是一股自上而下的经济发展驱动力量，即在一定区域、特定领域，以特定方式精准施策、高效投放资金，为稳投资、稳增长作出积极贡献。当前，面临新一轮城中村改造的重大机遇，身经百战的广州如何做好新旧衔接，是过渡时期需要走好的关键一步。

统筹多项政策，注入多种资源

里仁洞、火村、文冲东……今年，广州市迎来多个项目开工，市场化机制继续发挥重要作用。另一边，白云区罗冲围、越秀区火车站片区等重点片区陆续编制完成改造方案并启动前期数据摸查，通过采取“指挥部+公司”的改造新模式，由政府统筹推动片区连片提升。

当前，广州城中村改造兼具自上而下与自下而上的双重特色。城中村改造如何对标国务院和省委、省政府要求，探索符合未来发展趋势的广州城中村改造路径？广州精心设计了符合自身的新路径，加强顶层制度设计，在组织架构、人员保障与资金保障方面不断加注资源，进一步带动社会力量投身城中村改造工作中。

完善组织架构，专班实体运作。今年，广州市高位推动城中村改造工作，建立了一套完整高效的运作体系。广州组建了市城中村改造建设指挥部，并成立了工作专班，进行实体化运作，负责开展城中村改造建设有关督办、协调等工作，及时联络各区城中村改造建设指挥部。

一直以来，广州城中村改造工作受到市委、市政府高度重视，2009年即成立市“三旧”改造工作领导小组；2015年市城市更新工作领导小组成立，作为统筹全市更新改造工作的议事协调机构，各区也相应成立区城市更新工作领导小组。今年，市城中村改造建设指挥部和工作专班与各级指挥部将以更完善的管理架构和人员保障齐力推动该项工作走深走实。

解决资金难题，摆脱路径依赖。在新旧动能转换之中，解决新一轮城中村改造“钱从哪来”的问题，方可为改造工作按下“启动键”。接下来，广州将积极贯彻国务院指导文件精神，更加强调对城中村改造的资金支持和风险管控。

在资金支持方面，今年，国家、省、市先后释放鼓励支持政策，拓宽新一轮城中村改造融资途径。中央预算内资金、地方政府专项债券、城中村改造专项借款、城中村改造基金等多路资金汇流。目前，广州市正在积极争取首批专项借款等政策性资金。同时，也在加紧筹备城中村改造发展基金，将有效撬动更多社会资本参与城中村改造，拉动有效投资促进经济稳增长。

在项目管理方面，广州市将强化计划管理，纳入城中村改造年度计划的项目方能享受国家、省、市的优惠政策。项目的必要性、可行性在前期阶段将得到充分论证，确保落实“先谋后动，动则必快、动则必成”的要求。

站在城中村改造新的坐标体系中，广州坚持系统思维，持续探索新思路、新模式、新路径，只因城之大计惠及世代、关乎万家。如今，政策东风吹至，广州应时而动万事俱备，顺势而为不负大城担当！

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