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行业资讯 | 碧桂园规划阶段的成本控制,设计决定成本!

广东装配式建筑分会     2020-11-06     196


 |概念规划设计阶段成本控制| 

(一)合理划定用地红线
案例1:


在投资阶段,对于山地项目,可通过竖向分析及边坡处理,考虑将不可利用的陡坡用地划出用地红线,以控制土方成本。


根据国家建设用地竖向标准,坡度大于25%的地区不适宜进行开发,而通常作为森林保育用地或景观用地,但通常在实际操作中坡度大于35%,为不宜建设用地,建议划出用地红线。


案例2:



在投资阶段,对于高压走廊通过地块内部的,可以将高压线及其退距用地划出用地红线,以控制用地成本。
二)巧妙转化用地条件
案例3:



将幼儿园前期作为售楼部,节约利用土地,使住宅用地最大化,同时也能减少公建的成本投入,另外通过调整幼儿园位置,使售楼部拥有更好临街展示面位置。
案例4:



由于中山地区对于公建配套有公8公9要求,若独立配建将占用住宅用地,若交费则成本巨大,通过利用较难售的集中商业用地配置公8公9配套(首层保留商业),从而节省配套成本投入,确保住宅用地最大化。
(三)争取有利设计要点
对于勾地项目,应重视规划设计条件的拟定,通过结合公司开发策略,争取有利的设计条件。





 |详细规划设计阶段成本控制| 


一)土方成本控制-山地项目
对于山地项目,土方成本是项目开发成本重要部分,规划设计时,应严格控制土方量,尽可能做到场地内部平衡。尊重原地形基础上设计场地标高,力求少开挖,控制挖、填方量。



案例5:


某拟拓展山地项目占地1200亩,高差达100米。

方案一:方案使用坡地别墅,并尽量利用红线内坡度较小的区域,使项目的土方量尽量小。

方案二:方案使用平地别墅,尽量利用红线内用地和红线外放坡,项目土方量较大。


土方成本控制也应结合销售要求权衡考虑

开平十一期原方案充分尊重地形,以土方成本最少为优先原则规划,则使别墅间高差达4~5m,影响去化。调整后方案,以“快去化”为导则,尽量将两排别墅间的高差控制在1.5m,土方成本增加,但有利于项目更快更好得去化。


二)规划布局成本控制


控制展示区规模

在规划前期阶段,应根据项目规模的大小合理控制综合楼展示区的规模,降低前期投入的成本,也有利于项目的快速开发。

案例6:


案例七:
由于幼儿园需满足冬至日三小时日照,标准较为严格,所以应尽量将幼儿园放置用地南部无遮挡位置;若放置北侧,则与南侧高层间需比较大的阴影间距,使实际可用住宅用地减少。


前后楼夹角控制


前后楼间距控制

住宅间的拼接关系

三)地下室成本控制

车位比与地面停车率

在规划前期阶段,投资拓展部应向当地政府或有关部门争取最小的车位比不最大的地面停车率,以减少地下车库面积。对一些地价低,高层市场一般,车位售价低且去化难的项目(如雷州),可考虑实行100%地面停车,不设地下车库,以最大限度的省去地下车库建设成本。


合理的车库边界

地下车库设计时,应使车库边界尽量拉直、规整,避免因边界的拐角导致的成本增加。

个别项目车位配置紧张,需考虑利用车库边角位等丌好利用的区域设置微型车位,而微型车位不标准车位的折算关系需不规划局明确,一般是按个数0.7倍折算。

四)其他成本控制

架空层设置

架空层可以增加景观的通透性,给地面活动人群增加舒适度,同时可作为泛会所,增加销售的卖点;但架空层建安成本一般较高,且又不能销售,为节省项目成本,需减少架空层的设置;建议地块外围洋房不做架空,地块中部可考虑架空以加强景观空间通透性。

支护成本控制

层高成本

胖栋有话说 整理


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